1. 不可抗力：
《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
2. 公平原则：
《中华人民共和国合同法》第五条，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
3. 情势变更原则：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
4. 商业风险与情势变更的区别：
商业风险
? 主观方面：能够预见，当事人在权衡利弊得失以后，自冒风险从事经营活动
? 客观方面：风险虽然也会给一方当事人的经济状况造成一定影响，但如并未严重损害当事人的经济利益，也没有妨碍合同的正常履行
? 发生的原因：从商者是否遵循商品交换的价值规律，是否了解市场行情，取决于对供求关系等。
? 过错责任：当事人投资决策不当、考虑欠周、经营管理水平不高等因素有关，对此类风险应由过错方自行承担
情势变更
? 主观方面：订立合同时无法预见风险
? 客观方面：变更程度已经超越了变通经营者所能预料的范围；风险损失与可能得到的赢利之间已经严重失调；变更结果是否导致一方得利，另一方损失严重。
? 发生的原因：不能预料的经济因素引发的，大都是由重大变故引起的
? 过错责任：不可归责性，它所造成的内险应由双方当事人分担。
参考案例：
支持减免：（2018）鲁06民终268号
关于“非典”期间扣减租赁费的争议。“非典”疫情，是突发的、不可预知的灾害。在“非典”期间，原告租赁的宾馆停止营业，造成经济损失是现实存在的，该损失是双方订立租赁合同时无法预计的，超出了“市场风险”的范围。因此适当减免租赁费符合情势变更原则，且有两委成员签字认可，对此应予认定。
不支持减免：（2017）吉04民终441号
2003年因“非典”期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失，因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力，属于正常的经营风险，该经营风险不应由巨源公司承担，故一审判决中关于支持姜玉阁主张减免“非典”期间相应承包费18.2667万元的判决内容错误，应予纠正。
我们的建议：参考非典期间是否减免租金的案例，各有不同，法院支持的案件理由有，非典期间致使合同目的不能实现；构成不可抗力，疫情不能预见、不能避免并不能克服；非典疫情属于在合同履行中出现的情势变更情形。法院不支持的案件理由有，企业属于正常的经营风险情况，不构成情势变更，风险由出租方承担有失公平等。
在疫情严峻的形势下，承租人能否运用法律解决减免房租的诉求，我们要具体情况具体分析，不能一概而论，运用不可抗力制度和情势变更情形，要根据本次冠状病毒疫情对其合同的影响程度做出不同的处理。建议大家尽量通过友好的协商方式解决问题，同时要保留本次疫情对合同履行形成实际影响的证据。对于新签合同要仔细谨慎评估新型肺炎疫情对合同实际履行的影响。
特殊时期，彼此体谅，共渡难关。
文/尊恒律师事务所 焦燕
欢迎咨询：内蒙古尊恒律师事务所
联系地址：内蒙古呼和浩特市赛罕区昭乌达路175号汇商广场B1座8楼
联系电话：13240872663（微信同号）
联系人：李雅楠
联系我时，请说是在老客网上看到的，谢谢！